(Teilweiser) Entfall des Mietzinses für Geschäftslokale

Der Vermieter (bzw Verpächter) muss grundsätzlich dafür sorgen, dass das Miet- bzw Pachtobjekt in brauchbarem Zustand übergeben wird und in einem solchen Zustand erhalten wird (§ 1096 ABGB). Andernfalls verliert er den Anspruch auf die Zahlung des Mietzinses und ist sogar zur Wiederherstellung verpflichtet. Diese Verpflichtung umfasst auch die Abwehr von Störungen durch Dritte, soweit dies dem Vermieter (bzw Verpächter) möglich ist.

Unbenützbarkeit wegen Seuchen und behördlichen Anordnungen

Im Fall eines „außerordentlichen Zufalls“ – das ist ein elementares Ereignis, das von Menschen nicht beherrschbar ist – ist überhaupt kein Miet- oder Pachtzins zu bezahlen, wenn das Objekt dadurch gar nicht gebraucht oder benützt werden kann. Das Gesetz führt ausdrücklich „Seuchen“ an, die Rechtsprechung nennt dabei auch behördliche Anordnungen oder Verbote.

Die absolute Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts ist keine Voraussetzung für die Zinsbefreiung, es genügt, wenn der bedungene Gebrauch vereitelt ist. Der Zufall muss nicht die Substanz des Bestandobjekts betreffen. Auch die Verhinderung des Zugangs zur Bestandsache kann darunter fallen. Das ist bei der behördlichen Schließung eines Lokals unseres Erachtens in der Regel der Fall. Es genügt auch, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung einen Teil der gesamten Vertragsdauer andauert, wodurch die Zahlungspflicht anteilig erlischt.

§ 1104. Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.

Teilweise Benützbarkeit

Wenn die Sache aber noch teilweise verwendet werden kann, wird dem Mieter ein Teil des Mietzinses erlassen. Das wird man zum Beispiel annehmen können, wenn ein Restaurant, das behördlich geschlossen wird, gleichzeitig auch Lebensmittel verkauft und dieser Verkauf weiterhin möglich ist oder wenn eine Pizzeria auch einen Lieferservice betreibt.

Bei einer teilweisen Unbenützbarkeit eines Pachtobjekts geht man aber in der Regel davon aus, dass die Verluste eines Zeitraumes durch die Gewinne eines anderen Zeitraums ausgeglichen werden. Bei einer Unternehmenspacht kommt es daher nur bei kurzen Verträgen darauf an, wie hoch der Ertragsausfall ist.

§ 1105. Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlass an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.  

Kein Erlöschen des Vertrags

Die Unbenützbarkeit bewirkt kein Erlöschen des Vertrages. In manchen Fällen sieht aber § 1117 ABGB das Recht vor, dass der Mieter bzw Pächter den Vertrag auflösen kann.

§ 1117. Der Bestandnehmer ist berechtigt, auch vor Verlauf der bedungenen Zeit von dem Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Aus dem Grunde der Gesundheitsschädlichkeit gemieteter Wohnräume steht dieses Recht dem Mieter auch dann zu, wenn er im Vertrage darauf verzichtet oder die Beschaffenheit der Räume beim Vertragsabschluss gekannt hat.

Handlungsmöglichkeiten des Mieters

Das Risiko, dass ein Geschäftslokal verwendet werden kann, trägt also in der Regel der Vermieter oder Verpächter. Dies gilt auch im Fall der gänzlichen oder teilweisen Unbrauchbarkeit infolge behördlicher Anordnungen. Vertragliche Regelungen können im Einzelfall abweichende Regelungen vorsehen, sodass im Einzelfall der Miet- bzw Pachtvertrag geprüft werden sollte.

Der Mieter oder Pächter hat nunmehr folgende Möglichkeiten, wenn er einen Minderung oder einen Entfall der Miet-bzw Pachtzahlung geltend machen möchte:

  1. Er bezahlt den Miet- bzw Pachtzins in voller Höhe unter Vorbehalt der Rückforderung; oder
  2. er rügt die Unbrauchbarkeit formal unter Ankündigung einer reduzierten bzw eines Entfalls der Zahlung und bezahlt nur den reduzierten Betrag.

Im Lichte der Judikatur zu § 1096 ABGB ist jedenfalls eine formale Mitteilung an den Vermieter bzw Verpächter zu empfehlen.

2 Gedanken zu „(Teilweiser) Entfall des Mietzinses für Geschäftslokale“

  1. Hat das von der Regierung verabschiedet die Sonderbudget von Euro 38 Milliarden irgendwelche Auswirkungen auf allfällige Mietzinsreduktionen?
    Welche Schadensminderungspflichten Treffen den Mieter, zum Beispiel durch neue Produkte oder Dienstleistungen im Rahmen des Unternehmenszwecks?

    1. Die erste Frage kann leider (noch) nicht beantwortet werden, da sich der Gesetzgeber vor rund 200 Jahren, als die §§ 1104, 1105 ABGB in Kraft gesetzt wurden, mit der Frage von Förderungen nicht auseinandergesetzt hat. Auch ist noch nicht klar, nach welchen Kriterien und in welcher Höhe Förderungen schlussendlich vergeben werden. Aus anwaltlicher Sicht empfiehlt es sich auf jeden Fall, in allfälligen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter darauf Rücksicht zu nehmen, dass eine Kompensation des Umsatzausfalls durch die öffentliche Hand auch dem Vermieter (teilweise) zugute kommen sollte. Vereinbarungen können in diesem Bereich immer getroffen werden, die Sonderregeln enthalten.

      Die Bestimmungen stellen auf den vereinbarungsgemäßen Gebrauch ab; die Brauchbarkeit ist nach dem Vertragszweck zu beurteilen. Nach dem Vertragszweck kann das Objekt daher vollständig brauchbar, teilweise brauchbar oder ganz unbrauchbar sein. Eine Schadensminderungspflicht, wie sie im Schadenersatzrecht vorgesehen ist, kennt das Gesetz in diesem Fall nicht, allerdings kann es natürlich sein, dass das Objekt zumindest teilweise brauchbar ist, wenn durch andere Leistungen – etwa ein Restaurant, das auf Lieferservice umstellten kann – der Gebrauch zumindest teilweise erhalten werden kann.

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